Выпустил разговор с Дмитрием Вокловым — предпринимателем и инвестором, который несколько лет работает с имуществом на торгах по банкротству. Формат получился не лекцией, а разговором: я задавал вопросы про практику, он отвечал про свои решения. Ниже — о чём говорили и какие мысли я вынес для себя.
Формат: почему это разговор, а не лекция
Я принципиально не делаю из подкаста консультацию. Гость — практик, и ценность выпуска в том, что он отвечает на вопросы, которые я вижу в закупках: что смотреть в первую очередь, где заканчивается его терпение, что он считает слишком сложным для себя.
Мы разговаривали без заготовленного сценария: я опирался на свой опыт и на вопросы, которые задают люди в комментариях. Формат «два практика спорят о деталях» оказался полезнее, чем заранее оформленные тезисы: часть вопросов в ходе разговора менялась, и это дало более честный материал. Полный выпуск доступен на YouTube-канале, а короткие выжимки по темам я публикую в Telegram — там же идёт обсуждение.
О чём говорили: как выбирается объект
Первый большой блок — про отбор. Сходились на простом: объект выбирается не по цене в извещении, а по предсказуемости выхода. Нам важно, чтобы после победы не пришлось доказывать право, спорить о границах или ждать пересмотра цены.
Отдельно обсуждали фильтр по сроку: Дмитрий не заходит в процедуры, где до конца цикла больше, чем он готов держать деньги в замороженном виде. Это разумное ограничение, и я его разделяю: замороженный капитал в неликвидном лоте — это не бесплатная опция.
Отдельно разобрали, почему «выгодные» лоты чаще всего и оказываются проблемными: чрезмерная скидка — это сигнал о том, что рынок оценивает риск выше вашего. Игнорировать такой сигнал опасно.
Ещё обсуждали, что иногда правильный ход — пропустить лот. Публичная площадка наполнена интересными объектами, и удержаться от «ещё одного» сложнее, чем кажется. Мы оба работаем с коротким списком и отсекаем всё, что нельзя объяснить за одну минуту.
Проверка объектов: какие вопросы задаём себе
Второй блок — про проверку. Сошлись на том, что чек-лист должен быть письменным и одинаковым для всех лотов, иначе при торгах эмоции всегда побеждают. Базовый набор у нас общий: выписка из ЕГРН, инвентаризационное описание, извещение о торгах с условиями участия, материалы по обременениям.
Живой оказался вопрос про осмотр: готов ли ты приехать на объект до подачи заявки и посмотреть на состояние. Для квартир и помещений мы это считаем обязательным, для удалённых участков — по ситуации. Осмотр не отменяет проверку документов, но подтверждает её.
Обсуждали и неудобные сюжеты: объекты с жильцами, спорные доли, лоты с нереализуемыми обременениями. Вывод тот же, что и у меня: такие лоты либо не берём вообще, либо берём только с пониманием, за чью счёт будет закрываться риск и кто это будет делать.
Перепродажа: цена входа и цена выхода
Третий блок — про перепродажу, и он оказался самым предметным. Разговор шёл о том, что закупочная скидка сама по себе маржи не создаёт: маржа появляется, когда объект понятен покупателю и продаётся быстро.
Обсуждали, что скорость зависит от подготовки: фотографии, понятное описание, показ в удобное время, быстрый ответ на вопросы. Из неудобств выросло правило: не выходить на просмотр с объектом, о котором покупатель ещё не понимает, за что платит.
Отдельно проговорили затраты на оборот: ремонт, коммунальные платежи за период владения, оформление.
Пришли к общему выводу: перепродажа — это не «продать дороже, чем купил», а операционная работа с объектом и с покупателем. Выигрывает тот, кто быстрее снял с себя риски и закрыл сделку, а не тот, кто дольше всех ждал максимальной цены. Это те статьи, которые съедают скидку быстрее всего, и их стоит считать до покупки, а не после.
Риски, которые обсуждали открыто
Отдельная часть разговора — про то, что может пойти не так. Отвечаемость организатора процедуры и сроки выплат, риск изменения цены в процессе, риск того, что объект «передержат» до следующего этапа, риск спора по обременениям.
Говорили и о банковской гарантии как о том, что чаще всего недооценивают: её условия нужно читать до подачи заявки, а не после выигрыша. И о сценарии, когда победитель физически не может закрыть сделку в срок — тогда риск возврата лота в процедуру и повторного круга становится реальным.
Где смотреть выпуск и обсуждать дальше
Полный выпуск — на YouTube-канале, с временными метками по темам. Короткие выжимки и мои разборы лотов я выкладываю в Telegram-канале: там же можно задать вопрос и обсудить конкретный объект.
Если хотите увидеть, как эти принципы применяются к конкретным объектам, — у меня есть разборы: «Прайм-парк: что именно проверять до входа в торги», «Участок в Голицыно: обзор лота и расчёт входа» и «Бизнес-завтрак: как читать площадку торгов до подачи заявки».
Что дальше
Если хотите применить это к своему лоту — пришлите ссылку на объект или площадку. Разберу закупку, риски и прогноз по деньгам и срокам. Также выкладываю короткие разборы и отчёты о торгах в Telegram — там они появляются раньше, чем здесь.
Условия работы и формат сопровождения — в разделе услуги, разборы сделок — в кейсах, оценка работы по отзывам — на странице отзывов.
Готовы обсудить конкретный лот? Оставьте заявку — вернусь с расчётом входа и списком рисков по объекту.