Шаг 1
Техзадание и подбор
Фиксируем задачу: купить для себя или для инвестирования, бюджет, сроки, регион, ссылки на лоты или площадки. По этому ТЗ отбираю варианты, список лотов обновляется дважды в неделю.
Брокер и риелтор · Москва и область · с 2017 года
Продажа объекта после торгов и подбор объекта в инвестицию
Квартира на торгах почти никогда не продаётся «как есть» по рыночной цене — состояние и дефекты прячут часть стоимости внутри лота. Я подбираю объект под задачу, считаю экономику входа и выхода, даю смету и план работ, а затем веду продажу. Ремонт и обстановку выполняете вы или ваш подрядчик, комиссию с продажи беру я — 2% от цены продажи, если продажа идёт через меня. Ниже — что входит, как идёт работа и из чего складывается стоимость.
Что входит в работу
Флиппинг — это не «сделать ремонт и выставить цену». Это управленческая задача: вложения, сроки, риски и продажа должны сходиться в одной экономике. Иначе объект после ремонта стоит меньше, чем его обошёлся. Моя часть — подбор объекта, экономика, юридика и продажа; ремонт и обстановка выполняете вы или ваш подрядчик по моей смете и графику.
- 01Расчёт экономики входа: цена лота, затраты на приведение в порядок, налоги и расходы на сделку, прогноз цены выхода и ожидаемый срок.
- 02Подбор объекта под задачу: техническое задание, бюджет, сроки и регион, ссылки на лоты или площадки. Список лотов обновляется дважды в неделю.
- 03Осмотр и дефектовка объекта: что действительно нужно, а что можно не делать; план работ с привязкой к бюджету и срокам.
- 04Смета, график и критерии приёмки работ: ремонт и обстановку выполняете вы или ваш подрядчик — я даю план, бюджет и требования, по которым принимаете работу.
- 05Юридическая часть: снятие обременений, согласование перепланировок, документы на коммуникации и подготовка объекта к продаже.
- 06Позиционирование и продажа: съёмка, описание, размещение на площадках, показы, работа с залогом и авансом, выход на сделку, приёмка и передача покупателю.
Отдельно считаю, что будет стоить вложение в объект, который вы не планируете быстро продавать. Иногда правильный ход — не ремонт, а сдача в аренду с минимальными вложениями. Такие варианты я тоже считаю и сравниваю по деньгам. Объём работ по продаже фиксируется в договоре по техническому заданию.
Как проходит работа
Проект идёт в пять шагов, и каждый закрывается конкретным результатом.
Шаг 2
Экономика и план работ
Считаю модель «купил — потратил — продал» с учётом сроков: цена лота, затраты на работы, налоги, расходы на сделку, прогноз цены выхода. Вы получаете план работ и смету. Если экономика не сходится, я говорю об этом здесь — ещё до ремонта.
Шаг 3
Покупка и работы
Ведём сделку: заявка, задаток, торги, договор, регистрация права и снятие ограничений. Параллельно идут ремонт и обстановка — их выполняете вы или ваш подрядчик по моей смете и графику, я задаю критерии приёмки.
Шаг 4
Подготовка к продаже
Снимаю финальные фото, готовлю описание и материалы для площадок, определяю цену и стратегию продажи — быстрая продажа с небольшим торгом или фиксированная цена за срок.
Шаг 5
Продажа и передача
Веду показы, работаю с залогом и авансом, сопровождаю выход на сделку, приёмку и передачу объекта покупателю. Дальше — журнал сделок и отзывы клиентов в разделе отзывов.
Стоимость
Комиссия с продажи — 2% от цены продажи объекта, и только если продажа идёт через меня и мои услуги как риелтора. Всё остальное, что нужно по сделке, считается отдельно и фиксируется заранее.
- Продажа объекта после покупки — если продажа идёт через меня2% от цены продажи
- Подбор лотов по техническому заданию25 000 ₽
- Юридическая чистка конкретного объекта15 000 ₽
- Регистрация права, снятие арестов, запретов и залогов — всё входит, кроме выселения50 000 ₽
Подбор и юридическая чистка — разные услуги: подбор (25 000 ₽) — это целевая подборка проверенных лотов под ваш запрос, чистка (15 000 ₽) — разовое обращение по конкретному объекту, который вы хотите проверить. Стоимость подбора 25 000 ₽ зачитывается в 1% за победу в торгах: 1% считается от суммы лота — цены, за которую объект куплен на торгах. Ремонт, материалы и обстановка — на вас или на вашем подрядчике; их считаю по смете до старта работ.
По срокам: по прошлым сделкам цикл от покупки до продажи — 3–3,5 месяца (Москва — 3 месяца, Красногорск — 3,5 месяца), бывают и длинные проекты на два года. Точные сроки зависят от состояния объекта и вашего бюджета на работы.
Отдельно считаю точку выхода: если цена рынка не двигается, иногда выгоднее продать объект в текущем состоянии и зафиксировать маржу. Такой сценарий я просчитываю заранее, чтобы у вас был план Б, а не пауза в проекте.
Средняя доходность за 9 лет по прошлым сделкам — 20–24% годовых. Это не гарантия: были сделки с прибылью 1–5% и длинные циклы.
Расскажите, что купили или собираетесь купить — посчитаю экономику и сроки по вашим цифрам. Запросить смету Спросить в Telegram
Кейсы
Сделки, где объект купили на торгах, привели в порядок и продали.
Кейс 1
Москва, 3 месяца
Вход — 33 млн ₽, ремонт — 2 млн ₽, расходы на сделку (комиссия, налоги, ЖКУ) — 3 млн ₽, продажа — 46,5 млн ₽. Доход после всех расходов — 8,5 млн ₽. Цикл — 3 месяца (июнь → сентябрь).
Кейс 2
Красногорск, 3,5 месяца
Однушка 38 м², 14-й этаж: купили за 4,5 млн ₽, продали за 6,5 млн ₽ за 3,5 месяца. Расходы — около 700 тыс ₽ (налоги, комиссия, капремонт), чистыми 1,3 млн ₽. Регистрация права и вход в квартиру — 3 недели, выписок и выселений не было.
Кейс 3
Железнодорожный, 2 года
Купили за 7,5 млн ₽, продали за 11,5 млн ₽, цикл занял 2 года. Доход — 30% от цены входа (2,25 млн ₽), с учётом налогов и капремонта. Показывает, что длинные проекты — тоже норма.
Частые вопросы
Частые вопросы по продаже объекта и подбору лотов.
Сколько стоит продажа объекта после торгов?+
Комиссия с продажи объекта — 2% от цены продажи, и только если продажа идёт через меня и мои услуги как риелтора. Отдельно оплачиваются подбор лотов (25 000 ₽, зачитывается в 1% от суммы лота при победе), юридическая чистка конкретного объекта (15 000 ₽), регистрация права и снятие ограничений (50 000 ₽, всё входит, кроме выселения). Ремонт, материалы и обстановка — на вас или вашем подрядчике, их считаю по смете до старта.
Кто делает ремонт и обстановку?+
Сам ремонт и перепродажу я не делаю — подбираю объект и веду сделку. Ремонт и обстановку выполняете вы или ваш подрядчик: я даю смету, график работ, список того, что действительно нужно, и критерии приёмки.
Какой нужен бюджет на вход?+
От 12 млн ₽ в Москве и от 5 млн ₽ в области (Балашиха, Видное, Люберцы, Одинцово, Мытищи). Это вход в лот без учёта работ по приведению объекта в порядок — их считаю отдельно.
Сколько времени занимает ремонт и продажа объекта?+
По прошлым сделкам цикл от покупки до продажи — 3–3,5 месяца: в Москве 3 месяца, в Красногорске 3,5 месяца. Бывают и длинные проекты — например, в Железнодорожном цикл занял 2 года. Точные сроки зависят от состояния объекта, бюджета на работы и рынка.
Чем подбор лотов отличается от юридической чистки?+
Это разные услуги. Подбор — 25 000 ₽: целевая подборка проверенных лотов под ваш запрос, список обновляется дважды в неделю. Юридическая чистка — 15 000 ₽: разовое обращение по конкретному объекту, который вы уже выбрали и хотите проверить до входа.
Какая доходность у таких сделок?+
Средняя доходность за 9 лет по прошлым сделкам — 20–24% годовых. Это не гарантия: были и сделки с прибылью 1–5%, и проекты по два года. Считаю экономику по вашему объекту до входа, чтобы вы видели цифру, а не обещание.
Всегда ли нужно делать ремонт после покупки на торгах?+
Нет. Иногда дешевле продать объект в том состоянии, в каком он есть, — особенно если состояние рынка слабое или работы упираются в согласования. Я считаю оба сценария и сравниваю по деньгам и времени, чтобы выбор был осознанным, а не умолчательным.
Кто занимается юридической частью при перепродаже?+
Я беру на себя и проверку перед покупкой, и вопросы после: снятие обременений, согласование перепланировок, документы на коммуникации, сопровождение самой продажи — вплоть до передачи покупателю. Если нужно отдельно — это делается в рамках юридической чистки объекта, 15 000 ₽.
Как вы подбираете покупателей на объект?+
Сначала определяю, кому этот объект продаётся: по локации, площади, планировке и ценовому сегменту. Дальше — профессиональная съёмка, описание и размещение на площадках, работа с агентством, прямые показы и рассылка по своей базе контактов. Подбор покупателей и подготовку объекта можно взять и по отдельности.
Цифры по доходности — средние по прошлым сделкам, а не гарантия: результат зависит от объекта, сроков и рынка. Эта страница не является публичной офертой: объём работ, сроки и стоимость фиксируются в договоре по техническому заданию.
Похожие услуги
Флиппинг — финальная часть цикла, но не единственная.
Оставить
заявку
Опишите объект и планы — посчитаю экономику входа, сроки и точку выхода.
- Telegram
- t.me/objektyt
- Телефон
- +7 916 575-60-30
- Почта
- georgykha@gmail.com